The commercial complex is to integrate a series of urban supporting projects into a building with a very large scale.

商业综合体就是将一系列的城市配套工程综合在一栋建筑物内，规模非常大，一般都在20~50万平方米。

商业综合体对能源的需求量是巨大的，对能源供应的安全等级要求也比较高，对于二三线城市来说，商业综合体的建立一般都会对现有的市政条件产生巨大的冲击，由此带来的问题就是实际的工程可能不能按照理想化的系统去设计。到底是项目去适应市政还是市政改造去适应项目，对此在前期阶段要有足够的重视，这就需要供电方案的论证。

-1-

高低压配电系统

通常按照项目所在区域电网架构并经供电部门批准确定项目供电电压等级。按国家电网标准及项目特点，购物中心供电系统电压等级一般为：35KV；10KV；400V/230V。高压供电项目可优先考虑10KV电源供电。

通常在购物中心设置开闭站、高、低压变电所。独立经营主力店、次主力店通常设置独立配电系统，采用高供高计方式计费。经营面积小的次主力店、小商铺通常由购物中心配电所集中配电。

购物中心配电所设置原则：

1)临近市政路、规划路，进出线方便；

2)深入负荷中心；

3)设备吊装、运输方便；

4)不应设于有剧烈震动场所；

5)不应设于有爆炸危险和火灾危险场所的正下方和正上方；

6)不应设于有腐蚀性污染场所或其下风侧；

7)不应设于经常有水积滞场所的正下方和正上方；

8)应避免设置在伸缩缝、沉降缝等位置；

9)如供电部门无明确要求，一般讲变电所（配电室）设置于建筑物地下室；如设置在建筑物最底层，需将室内地面抬高100~300mm；

10)变电所（配电室）应与本业态其他设备机房（如制冷站）毗邻设置；

-2-

购物中心用电等级及分类

消防系统设备、各弱电系统控制室电源、污水泵、主要客梯电力、应急照明、大堂、会议室、主要通道照明、主要设备用房备用照明、障碍照明的重要设备通常定义为一级负荷采用两个电源同时供电。

次要客梯、扶梯电力；生活热水系统水泵、锅炉电力等定义为二级负荷。供电系统达到当正常供电线路、设备出现故障时或正常供电电源发生故障停电时，供电系统不至于中断该负荷供电（或中断供电后能够很快恢复对该负荷供电）即可。

-3-

购物中心各业态供电指标

购物中心平均用电负荷一般在100~200W/m²，其中高档百货、大型超市、大型酒楼等130~160W/m²，家电、建材、影城、KTV、电玩等110~120W/m²。

注：供电负荷总指标中，空调系统负荷均已压缩式制冷设备负荷为基准，如空调系统选用吸收式制冷设备，总供电负荷密度指标将降低30~40%。

由于所有设备在使用时间上的差异，反映在总的负荷需求上，总体负荷将小于所有设备额定功率总和，这就是需用系数，购物中心各主要系统设备的需用系数：

1、方案阶段

方案是项目开发环节的重中之重，某种程度上比施工图设计还要重要。为什么这样说？我们把项目开发比作手机、手表这样的消费品来看，方案阶段是产品方向的最关键环节——方案阶段的工作决定了产品规划的定位和方向，也在第一时间确定了产品总量以及与建筑结构衔接的最主要关联关系，我们理解方案阶段要完成三件事：

1、总量控制：这个包括机电指标确认、面积核算、总量估算几个部分，有些时候有些项目对于方案阶段控制指标总量不够重视，总认为前期不重要，实际上这个想法是不对的，建筑综合项目是一个多专业交叉的事情，机电的总量影响主要建筑机电用房的位置和土建条件，也影响与市政管理部门之间的审批流程的衔接；

• 指标确认是明确项目后续总量控制的最基本标准，所有量化工作都要以此确认的指标作为参考计算；

• 有了指标面积，就有了机电的总量估算，这是整个项目成本核算以及和土建进行协调配合的基础数据；

• 有了准确的总量控制，土建地下部分的推进才不会反复或者进退两难，先期的工程进度才能有效得到保证；

• 有了准确的总量控制，与市政管理部门的水、气（汽）、热、电等衔接方案才能顺利推动。

2、功能匹配：这是机电设计的关键所在，项目如何定位？是否有主题？有定位有主题的产品匹配什么样的机电系统？为什么要这样匹配？匹配多少？所有这些疑问都要在这个环节予以解答，比如：

• 能源选用何种形式——集中还是分散？是否需要蓄能系统？市政供应还是自行供应？制冷采用压缩式还是热力式？所有这些需要综合考虑当地电价、燃气价格、市政热力价格、蒸汽价格，也要同步考虑土建能够提供的条件是否满足；

• 商业公区采用何种空调方式——集中式还是盘管式？独立设置还是与租户结合？这个要与工程及营销进行推敲之后才能明确；

• 商业采用四管制空调还是两管制空调——需要项目定位指导以及物业对于将来运营的观点支持；

• 供排水采用何种形式——市政直供还是水箱水泵加压供应？排水采用直排还是处理之后排放？

• 供电方式如何确定——通常是35千伏还是10千伏的选择？延续出多少路进线、如何进线、变压器设置在哪里等等一系列问题需要核算、沟通、推敲，这个不仅仅是业主方自行能够决定的事项，通常需要与市政部门沟通、需要和将来的物管方进行沟通；

• 商业公共区的净高控制以及机电系统设置的逻辑，这个涉及整体项目的开发和操盘逻辑，不是仅仅设计端口就能决定的，需要设计、成本、工程、营销共同决策。

3、落地实施：这个是通常容易被忽略的地方，过往项目开发认为机电在方案阶段不重要，后面有的是时间，但是要做好项目如果在方案阶段做不好落地实施的工作，后续就有无穷的麻烦等着你：

• 主机房落位——需要根据之前的总量核算以及功能匹配之后的工作确定机房的大小、位置、荷载，并且及时提交建筑以及结构专业，供土建专业落位，这个对于项目的推进影响较大，因为通常项目开发最先就是地下结构的施工，主机房在什么地方？桩基荷载如何预留都需要主机房的位置确定，而且锅炉房这样的机房还需要考虑泄爆口的提前布置预留，大型机房需要统一考虑吊装口、还需要考虑运输通道的预留；

• 地库出地面的风井——项目通常整体规划，整体景观对于项目的品质影响非常大，地下通常有很多地库排风井需要延伸到地面或者首层，这个也需要在方案阶段就和建筑景观协调；

• 屋面大型设备落位——大型设备在屋面的布置通常既是建筑景观的麻烦，也是该位置的噪声源，也是后续屋面进行二次商业开发的障碍，如何巧妙布置屋面设备也需要和建筑、结构进行协作；

• 设备机房、管井落位——和主机房一样，也需要提前进行相关的落位排布，通常需要经过多个轮次的协调才能有效协调落位；

• 同步设备排布的时候需要对于商业餐饮的落位进行合乎逻辑的推理，结合规范、营销需求以及土建工程条件推敲出餐饮的合理预留条件；

• ……

刚才说了，方案阶段是设计控制环节的重中之重，如果方案阶段能够有效做到前述的几个大的环节能够有效控制，扩初其实是不太需要业主参与的技术细化的环节，这个阶段的工作通常由机电顾问完成，或者由设计单位完成，机电顾问提供专业复核工作：

• 按照国家规范要求对于设计细节进行有效控制；

• 方案阶段业主方对于项目的规划设计控制要求进行进一步的细化落实；

• 合规合据完成扩初报审等相关的配合工作；

施工图审核控制主要抓几个环节：

1、国家标准制图要求是否达到？

这个问题很简单，对于表达深度达不到项目需求的，对于错漏碰缺的问题，按照国家规范执行即可；

2、方案阶段业主方对于项目中希望实现的地方是否在图纸中有落地？

这个是我们需要认真关注的地方，具体的项目中业主方的需求通常是根据项目自身情况以及业主方针对项目的特殊要求，只可能是属于这个项目独有的要求，这个就需要顾问的认真负责才能实现，比如：

• 有些业主根据自己实际运营项目的反馈，要求公区和租户区的空调以及供电从根本上能够独立设置，独立计量；

• 某些项目业主方希望今后能有足够的调整灵活性，或者是功能性的，或者是阶段性的准备预留，这些都要求设计在前期进行预留；

• ……

3、从问题的核心点出发考虑设计是否有问题？

• 比如某些设计从规范角度没有问题，但是从成本角度相对偏高，从成本控制的角度需要对于设计进行控制；

• 也有原本设计从规范角度满足项目需求，成本也较为低廉，但是从项目市场角度可能不能满足将来市场的需求；

• 也有需要从项目开发控制角度的，比如项目如果有分期开发的需求，但是设计中没有充分予以考虑如何预留相关衔接的设计；

• 或者某些设计在工程实施阶段会有明显的非可控因素，比如考虑水源热泵就会有和市政水务部门的沟通协调，这种协调通常在项目开发推进阶段是不可控的，对于商业项目开发来说，有效的进度节点控制是必不可少的；

• 某些是招标采购的问题，有些设计可能参照了某些产品的参数，可能这个参数与大部分同类产品有一定的差异，会导致将来机电招标过程中的困惑；

• ……

对于招投标，这个阶段主要完成对于机电总包单位的招标技术评估（含电梯、甲供设备、变配电工程等），是站在业主方的立场上通过专业性的技术评估提供对于不同投标单位的综合评比工作。

国内项目开发过往是一种比较粗放的程式，这个也包含在招投标过程中的技术评定环节。这既有历史的原因，也有我们国内现实的原因，随着国内项目开发的规范性进一步加强，专业性的评标工作对于机电顾问的服务需求会进一步加强：

1、对于招标界面的界定：

这个界定工作包含土建总包与机电总包之间的界面，土建和机电之间的工作谁是主责，谁是配合责任，哪些工作包含的费用在谁的责任范围内；

2、对于招标产品的技术描述：

这是基本功，需要定期对于市场的主流产品进行技术摸底，综合主流产品的技术特征编制适合的技术标准；

3、对品牌推荐：

对于主流产品的生产、供货、供应及售后维护进行摸底，综合各种因素之后提交业主方可接受的品牌范围；

4、对承包单位进行技术评估

在上述工作基础上对于业主方拟招标的综合机电以及独立工程包提供专业的技术评估工作，供业主方最终进行决策。

此阶段的工作是前期案头工作在现场实际实施过程的实现以及检验的过程，机电顾问在此阶段主要提供三类服务：深化设计审核、材料进场审核以及现场问题解决：

1、深化设计审核：

这是对于之前施工图设计落地的保障环节，现场实际施工的过程中通常会出现几类问题需要处理：

• 总包单位深化过程中通常对于设计可能有理解不到位的地方，导致深化与原设计思路有偏差，需要调整；

• 总包单位也许会有增加工程量的冲动，导致现场深化的管材、线材、阀件、设备规格偏大的情况，需要控制；

• 现场有可能由于业主方的意图需要功能性的调整，此类调整涉及对于原设计方案的调整，需要顾问分析之后给出深化方向供总包单位跟进。

2、材料审批：

之前招标阶段确定的材料、设备的规格和品牌在施工阶段进场时需要进行技术复核，进行质量把关，确保现场送审的材料设备是之前招标确定的品牌以及规格，此项工作通常需要专业的人士提供专业的审核意见；

3、现场巡查：

现场施工过程中通常会遇到功能性调整、面积调整、施工问题等等，这个需要机电顾问的专业人员定期赴现场进行巡查，针对现场施工问题进行问题发掘以及提出整改意见。并对现场突发情况提出专业性的应对解决方案。

此阶段作为项目的最终收官阶段，通常被很多人忽略，当然这也是有原因的，只要前期设计方案合理、扩初到位、施工图设计完整、招标控制严密、施工有序，那么最终调试验收顺利推进就是水到渠成的事情。

问题是前面所说的“只要。。。”其实是很难完全保证的，在目前项目开发不断加快进度和节奏的情况下，很难确保前面的每一个环节都能做到完全的天衣无缝，那么最终调试阶段的工作就是最后的保证手段了。

对于顾问方来说，调试需要替业主方把控下面几个方面：

• 调试方案的完整，不管是由总包方出具调试方案（通常应该由总包方提供）还是顾问方出具，都需要相对完整的方案考虑，并且经过各方确认；

• 调试工具和经验都要具备，这个需要总包方具备相关的能力；

• 过程中的数据记录，这个是做到心中有数的最基本要求，同时也是发现和解决问题的第一首数据资料。
  

相信如果能做到上面几点，有关调试的问题大体都能快速解决，或者起码找得到解决问题的途径。

以上是综合商业项目中在全开发周期机电设计实施有效控制的大体内容，只要在项目配合中按照上述思路推进相应工作，大部分的综合商业的配合就不会出现大的漏洞。实际上不只是综合商业，只要是综合体项目，按照上述思路，也是相同的解决问题途径。