Key Points of Nursing Community Supporting Functions

关于养老问题已成为全社会关注的热点，针对日前愈演愈热的养老产业项目的发展，编者直入主题，仅从新建已经开始运营或者试运营的养老项目来看，功能设施齐全，硬件配套完善，但，如此高的投入，换来的却是养老项目的无限寂寥。这里有商业模式设计的问题，有市场定位的问题，有营销推广的问题，有运营管理的问题，有规划设计的问题。今天着重谈谈养老综合体项目功能配套规划设计的问题。对于养老综合体来说，丰富的功能配套是吸引青年老人，中年老人入住养老社区的重要因素，但究竟配套哪些功能区，要将消费者的需求和养老社区的经济效益相结合，哪些配套的利用率比较高？哪些配套投入成本比较高，但是利用率却极低？功能配套要遵循哪些原则？以下要点将解疑答惑。

1、功能配套的建设类型

1.1住宅底商1.2独立商业街1.3社区商业中心

2.功能配套规划原则

2.1便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现满社区居民便利性需求的原则；

2.2和谐性原则：实现住宅与商业的相对分离，充分体现商业与居民的亲和性及商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐性原则；

2.3开放性原则：在楼盘内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于外部客流和通过性客流，符合政府对区域总体商业规划的要求；

2.4 适度开发原则:功能配套的开发建设以服从住宅需要为基本原则,功能配套的开发要适量，根据居住人口情况及楼盘开发进度，分期分阶段开发功能配套；

2.5景观再造原则：以景观意境为线索，将功能配套的建筑与空间景观设计融入

整个楼盘，创造新的景观，营造一个多功能的、舒适的、令人愉悦的具有文化气息的购物、休闲的环境。

3. 功能配套总体规划建设要点 

3.1  中型楼盘：

3.1.2楼盘总人口规模：2000-5000户；

3.1.3功能配套的总建筑规模：可参照人均商业面积0.5-0.7平米/人的标准进行配置,或参照总建筑面积的5%-7%的标准进行配置；

3.1.4可设定的商业层次：住宅底商+商业街；

3.1.5商业交通时间：步行10分钟以内；社区商业中心或社区商业街应配有功能较完善的商业服务业网点15个以上；

3.1.6商业功能满足：日常性服务与商品并重，可经营便捷性餐饮或少量中西餐，可根据实际情况选择建设商业街的类型。

3.2  大型楼盘：

3.2.1 楼盘总人口规模：5000-15000户；

3.2.2功能配套的总建筑规模：可参照人均商业面积0.7-0.9平米/人的标准进行配置,或参照总建筑面积的7%-8%的标准进行配置；

3.2.3可设定的商业层次：住宅底商+商业街+社区商业中心, 商业街和社区商业中心的总建筑面积与住宅底商的搭配比例以80％：20％为宜；

3.3.4商业交通时间：社区商业中心与住宅的距离不少于100米，步行15分钟以内，辐射半径约1000米；

3.3.5商业功能满足：可建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并结合休闲娱乐类商业的补充，餐饮可全业态引进，应有不少于10种业态店铺的规划，各业态搭配协调。

4.建筑布局设计要点

4.1  总建筑面积超过50万平方米的楼盘（如金碧天下）应在首期小区主要入口处集中建设组团式社区商业中心，并以集中独立商业形式设置，同时在二期、三期组团位置或重要出入口按人口规模和地块条件配置住宅底商或单侧式商业街及小型商业中心；

4.2总建筑面积在20-50万平方米的楼盘（如恒大山水城）可结合项目情况，在首期组团中心位置集中配置住宅底商或单侧式商业街；

4.3商业街及社区商业中心应布置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞、便利的地方，应临街或临路设置,如设置住宅底商，也必须临街或临路；

4.4商业街可根据条件合理布置，但规模不宜过大，长度应控制在 100-150米之间，最长不要超过200米；

4.5两侧式商业街宽度应控制在8－10米，最宽不超过12米为宜，单侧式商业街宽度应控制在5米左右；

4.6单侧式商业街的高度以不超过5.5米为宜，层数以单层为宜；双侧式商业街高度以不超过10米为宜，层数不超过两层为宜；

4.7商业街宜按照东西方向排列，以入口为中轴对称布局，建筑立面宜采用塔楼、骑楼的元素，使空间产生新的划分。

4.8社区商业中心宜与酒店、运动中心等大型配套形成组团，以酒店为中轴进行分散布局，同时社区商业中心应与楼盘屋村巴士停靠点进行整体规划，这样节省停车位空间，又方便居民购买，更能提升商铺的价值。

5. 建筑外观及景观设计要点

5.1  商业街及社区商业中心以景观意境为线索，按照所处位置的不同，适当设计不同的景观区，同时在根据建筑的轴线在相关节点上进行绿化种植以形成景观序列，种植应以常绿树种和观赏性植物为主，适当控制台阶数量，所有景观区应保持既相互联系又具统一性；

5.2建造室外休闲空间，因地制宜设置廊架、凉亭、花台、喷泉、雕塑等等休闲功能设施，设置广告灯柱、指示牌、电话亭、栏杆等软性装饰；

5.3商业街及社区商业中心的商业建筑应以暖色为主要基调，建筑外墙装饰材料以涂料为主，立面以米黄（明亮）为主色调，门窗饰线，铁艺栏杆用古铜色，建筑功能入口用骑楼来区别，外墙刷米黄色漆，屋檐刷米白色漆，屋顶采用橙黄色西瓦，窗户安装透明玻璃及古铜色铝合金框，外立面装饰柱贴光面金麻黄花冈岩；

5.4休闲小品、附属设施等也应采用暖色调设计，与商业建筑主体形成色彩上统一的效果。

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